ในปัจจุบันการเช่าที่ดินเพื่อประกอบกิจกรรมใดนั้นมี 2 ประเภท คือ การเช่าแบบระยะสั้นและระยะยาว โดยสามารถเช่าเฉพาะที่ดินเปล่าเพื่อไปก่อสร้างอาคารเพื่อเพาะปลูกหรือทำธุรกิจ หรือสามารถเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างก็ได้
ประเภทของสัญญาเช่าที่ดิน ที่ภาษาอังกฤษเรียกว่า Land Lease Agreement ก็แบ่งเป็นสัญญาเช่าที่ดินระยะสั้นและสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวโดยมีเงื่อนไขแตกต่างกันไปตามวัตถุประสงค์ในการเช่า ในส่วนของสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวนั้น ประเภทของสัญญาถูกแบ่งแยกย่อยลงไปอีก เช่น สัญญาเช่าธรรมดาและสัญญาเช่าต่างตอบแทน สัญญาเช่าแต่ละประเภทเป็นอย่างไร จะต้องทำสัญญาเช่าประเภทไหน เราจะมาไขคำตอบกัน
สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น
สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้นเป็นสัญญาสำหรับการเช่าไม่เกิน 3 ปี ซึ่งไม่จำเป็นต้องไปทำสัญญาที่สำนักงานที่ดินและมีลักษณะสำคัญดังนี้
1. ผู้ให้เช่าและผู้เช่าสามารถทำสัญญาเช่าที่ดินระหว่างกันเองได้
2. ระบุรายละเอียดของ “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า” ให้ชัดเจน
3. ระบุค่าตอบแทน หรือ “ค่าเช่า” ให้ชัดเจน
4. ระบุช่วงเวลาการเช่าให้ชัดเจน ตั้งแต่วันเริ่มต้นจนถึงวันสิ้นสุด
5. ระบุเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ตกลงกันไว้
6. ลงลายมือชื่อของทั้งสองฝ่ายให้เรียบร้อย
อ่านเพิ่มเติมรายละเอียดสำคัญที่ควรระบุในหนังสือสัญญาได้ในหัวข้อ “ตัวอย่างการร่างหนังสือสัญญา” ด้านล่างของบทความนี้
สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว
สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวเป็นสัญญาสำหรับการเช่าเกินกว่า 3 ปี ซึ่งผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะต้องจดทะเบียนสัญญาเช่า ณ สำนักงานที่ดินในเขตที่ที่ดินนั้น ๆ ตั้งอยู่ โดยมีประเภทของสัญญาที่แยกย่อยลงไปอีก ได้แก่
สัญญาเช่าธรรมดา
- สัญญาที่มีลักษณะเหมือนสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปที่ผู้เช่าเสียแค่ค่าเช่า (ค่าตอบแทน) ต่อผู้ให้เช่า
- ผู้เช่าไม่สามารถถ่ายโอนสิทธิในการเช่าได้ เช่น หากผู้เช่าเสียชีวิตในช่วงเวลาที่ยังอยู่ในสัญญา สัญญานั้นก็ถือเป็นที่สิ้นสุด ไม่สามารถส่งภาระต่อถึงทายาทได้
- ในกรณีที่ต้องฟ้องร้องกัน ผู้ที่ประสงค์จะฟ้องร้องต้องมีเอกสารสัญญาเช่าที่ชัดเจนถึงจะดำเนินการได้ เช่น เจ้าของตึกจะฟ้องร้องเอาความผิดหรือค่าเสียหายจากผู้เช่าได้ก็ต่อเมื่อมีหนังสือสัญญาเช่าที่ทำ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- ในกรณีที่ฟ้องร้องกัน หากทำสัญญาเช่าที่ดิน 3 ปี ก็จะต้องฟ้องร้องภายใน 3 ปี
สัญญาเช่าต่างตอบแทน
- สัญญาที่ผู้เช่าจะต้องเสียค่าตอบแทนอย่างอื่นตามที่ตกลงกับผู้ให้เช่า นอกเหนือจากค่าเช่า
- ผู้เช่าสามารถถ่ายโอนสัญญาเช่าไปยังทายาทได้ ในกรณีที่ผู้เช่าเสียชีวิตในช่วงที่ยังอยู่ในสัญญา ทายาทจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบต่อการเช่าในเวลาที่เหลือ
- ในกรณีที่มีการปลูกสร้างอาคารบนพื้นที่เช่า ผู้เช่าจะต้องเสียค่าก่อสร้าง และอาคารที่สร้างเสร็จแล้วก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า
- ในกรณีที่อาคารเช่ามีสภาพชำรุด ผู้เช่าจะต้องปรับปรุงต่อเติมเอง โดยที่กรรมสิทธิ์ของการปรับปรุงหรือต่อเติมนั้นจะตกเป็นของผู้ให้เช่า
การตกลงและข้อควรรู้ทางกฎหมายเกี่ยวกับทำสัญญาเช่าที่ดิน
ข้อควรรู้เกี่ยวกับการเช่าช่วง
การเช่าช่วงคืออะไร
การเช่าช่วงเป็นการที่ผู้เช่านำอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเองเช่าอยู่นั้นไปให้ผู้อื่น (บุคคลที่ 3) เช่าต่ออีกทอดหนึ่ง โดยต้องจัดทำสัญญาตกลงกันระหว่างผู้เช่า (ที่นำเอาอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ มาปล่อยเช่าต่อ) และบุคคลที่สาม
ข้อควรระวังสำหรับผู้ให้เช่า
ไม่ว่าจะปล่อยเช่าที่ดินระยะสั้นและระยะยาว ผู้ให้เช่าควรตกลงกับผู้เช่าให้เรียบร้อยก่อนว่าจะอนุญาตให้เช่าช่วงได้หรือไม่ และควรระบุไว้เป็นลายลักษณ์อักษรในหนังสือสัญญาเช่าที่ดินด้วย เพื่อป้องกันการเช่าช่วงโดยมิชอบ
ตัวอย่างการร่างหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน
ต้องจัดทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินขึ้นมาสองฉบับสำหรับผู้เช่าและผู้ให้เช่า โดยทั้งสองฉบับนั้นจะต้องมีเนื้อหาเหมือนกันทั้งหมด และควรจะมีข้อมูลพื้นฐานเหล่านี้ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดินด้วย
1. วันที่ทำสัญญา
2. สถานที่ทำสัญญา
3. ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า
4. ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้ให้เช่า
5. ข้อตกลงการเช่า
- ข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า ได้แก่ ที่อยู่ จำนวนพื้นที่ เลขที่โฉนด วัตถุประสงค์ในการเช่า และกิจกรรมที่จะกระทำในสถานที่เช่า
- ระยะเวลาที่ตกลงเช่า
- เงินมัดจำล่วงหน้า พร้อมระบุจำนวน วิธีชำระเงิน และกำหนดการชำระเงิน
- อัตราค่าเช่าและการชำระค่าเช่า ได้แก่ ผ่านทางธนาคาร การวางเช็ค หรือเงินสด
- ผู้เช่าตกลงจะจ่ายค่าภาษีที่ดินให้แก่ผู้เช่า
- ผู้เช่าตกลงว่าจะไม่ใช้ที่ดินทำการอื่นนอกเหนือจากที่ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า
- ผู้เช่าตกลงว่าจะไม่เช่าช่วงที่ดินที่เช่า เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า
- ผู้เช่าตกลงจะอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนผู้ให้เช่าเมื่อมาตรวจที่ดินตามระยะเวลาที่กำหนด
- หากผู้ให้เช่าขายที่ดินก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุด ผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งต่อผู้เช่าล่วงหน้าตามระยะเวลาที่กำหนด
- หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์บอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตาม หรือบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าเสียหายตามสมควรได้
- หากผู้เช่ามีเหตุต้องออกจากที่ดินให้เช่าไม่ว่าจะด้วยเหตุใดก็ตาม ผู้เช่าไม่สามารถเรียกค่าเสียหายหรือค่ารื้อถอนสิ่งก่อสร้างจากผู้ให้เช่าได้
- ในวันที่ทำสัญญาเช่าที่ดิน ผู้เช่าได้ตรวจตราที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี) แล้วว่ามีสภาพสมบูรณ์ต่อการเช่า และได้รับการส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้เช่าอย่างเรียบร้อย
6. ลงลายมือชื่อของผู้เช่าและผู้ให้เช่า
การทำสัญญาเช่าที่ดินนั้นจะต้องอาศัยความละเอียดรอบคอบ เพราะหากมีปัญหาหรือข้อขัดแย้งใดเกิดขึ้น หนังสือสัญญาที่ทำขึ้นมานี้จะเป็นเอกสารสำคัญในการยืนยันในชั้นศาล ฉะนั้นไม่ว่าจะเรื่องเล็กหรือใหญ่ก็ตาม คุณต้องระบุข้อตกลงทั้งหมดในสัญญาเช่าที่ดินให้ชัดเจนและรัดกุมเพื่อให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจตรงกันและทราบอย่างชัดเจนว่าจะต้องปฏิบัติอย่างไร ความชัดเจนนี้เองจะเป็นส่วนสำคัญที่ช่วยให้การเช่าเป็นไปอย่างราบรื่นมากขึ้น และเมื่อเข้าใจและเตรียมสัญญาเช่าพร้อมแล้ว ก็ลุยลงประกาศเช่าที่ดินกันเลย
ข้อมูลเพิ่มเติม
(ที่ดินแบ่งเช่า ปทุมธานี)
